상가 임대차 견적에서 보증금 외 어떤 초기비용을 적어야 하나
보증금만 준비했다가 개업자금이 부족해지지 않도록 권리금·중개보수·선납 차임·관리비·공사비를 지불 시점별로 나눠 봅니다.
공개: · 확인:
보증금 3천만 원짜리 점포의 실제 계약 당일 현금은 다르다
예를 들어 보증금 3천만 원, 월 차임 200만 원이라는 광고만 보고 3천만 원을 준비하면 부족할 수 있습니다. 계약금 지급일과 잔금일을 따로 적고, 권리금 계약이 있는지, 중개보수에 부가가치세가 별도인지, 첫 달 차임과 관리비를 언제부터 내는지 확인해야 합니다. 권리금은 임대인에게 내는 보증금과 거래 상대·반환 성격이 다릅니다. 권리금을 주지 않는 신규 점포라면 그 칸은 0원으로 두되, 점포 인테리어와 집기 설치비는 별도로 남깁니다.
숫자 예시는 견적을 정리하는 방식일 뿐 실제 수수료나 지급 의무를 뜻하지 않습니다. 중개보수는 협의액과 법정 한도를 확인하고 영수증에 표시된 부가세를 대조하세요. 계약 전 지불 목록을 모두 합쳐도, 보증금은 운영비로 쓸 수 없으므로 최소 몇 달의 차임과 인건비를 남길지 따로 계산해야 합니다.
| 현금 항목 | 누구에게·언제 확인하나 |
|---|---|
| 보증금·선납 차임 | 임대차계약서의 계약금·잔금·차임 시작일 |
| 권리금 | 별도 권리금계약의 상대와 지급일 |
| 중개보수·부가세 | 중개대상물 확인·설명서와 중개사의 견적·영수증 |
| 관리비·공과금 | 계약서·관리규약의 포함 항목과 첫 청구일 |
| 공사·집기·원상복구 | 공사견적서·임대차 특약·퇴거 조건 |
권리금·중개보수·관리비를 한 줄로 뭉치지 마세요
국토교통부가 배포한 권리금 표준계약서는 임대차계약과 다른 거래를 문서로 나누는 참고 틀입니다. 기존 점포의 시설·거래처 등을 인수하면서 돈을 주기로 했다면 지급 상대, 인도 조건, 임대차가 성립하지 않을 때의 처리 방식을 권리금 문서에서 확인합니다. 권리금이 항상 발생한다거나 임대인이 돌려준다는 전제를 두지 마세요.
중개보수는 주택 보수표를 그대로 가져오지 말고 주택 외 중개대상물 기준과 거래금액 산정 방식을 중개사에게 확인해야 합니다. 공인중개사법 시행규칙의 확인·설명서 양식은 보수와 실비 산출내역, 부가세 별도 가능성을 표시합니다. 관리비는 차임과 별도의 반복비용이므로 공용부분·전기·수도·냉난방의 포함 범위와 정산 방식을 임대인 또는 관리주체에게 물어보세요.
서명 전 한 장에 금액과 조건을 함께 적으세요
종이에 ‘계약 시’, ‘인도 시’, ‘영업 전’, ‘매월’, ‘퇴거 시’ 다섯 칸을 만듭니다. 금액을 모르면 0으로 쓰지 말고 ‘견적 미확인’으로 둡니다. 공사 중 차임 면제 약속이 있으면 인도일, 공사 허용 기간, 차임 시작일을 계약서 특약으로 일치시키세요. 입점 전 상태 사진과 임대인이 허용한 설치물 목록은 퇴거 시 원상복구 범위를 따질 자료가 됩니다.
비교할 점포가 두 곳이면 보증금이 낮은 곳이 반드시 싼 것은 아닙니다. A의 보증금이 낮더라도 권리금과 매월 관리비가 크면 첫 6개월 현금유출이 더 커질 수 있습니다. 실제 지급일별 합계와 매월 고정비를 각각 비교하고, 아직 계약 문구로 확정되지 않은 할인·면제를 계산에 넣지 않는 편이 안전합니다. 업종 자체가 가능한 점포인지도 별개의 문제이므로 앞서 공개된 ‘임대차 계약 전 해당 점포에서 원하는 업종이 가능한지’ 글을 함께 확인하세요.
출처와 확인일
- 국토교통부 상가건물 임대차 권리금 표준계약서 안내 확인: 2026-10-16
- 국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 확인·설명서 양식 확인: 2026-10-16